买新房最怕什么？

相比减配，货不对板，更多人担心的是房子烂尾，压根收不到房。毕竟前两年维权事件四起，背着房贷又拿不到房的情况，真实的出现在买房人身边。

(资料图)

但我们要相信一点，最危险的时刻已经过去。就在昨天，一纸政策出台，最高院已经对烂尾楼放大招。业主的权益得到保障！

4月20日，最高法发布了一个名为：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。文中明确了，“居住权”大于“财产权”的原则。

根据此原则，购房者的权益将直接受到法律保护，而不是任由开发商说了算，下面我解释给你看。

2023年4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行。

其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了三点原则：

先来看原文：

一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

三条原则中，最重要的是第二条和第三条。

简单的翻译过来就是，房子的消费权利，是排在受偿权、抵押权以及其他债权前面的。

举个例子：按照原来的情况，如果房子发生烂尾，业主要求退款的话，业主和开发商之间是一般债权的关系，排在各种债权的后面。 楼盘在清算的时候，会优先还款给工程或者银行抵押，业主排在后面。

这种顺位关系有一个很大的隐患就是，如果开发商资不抵债，业主的债权关系又排在后面，最终辛辛苦苦攒钱买房的业主，只能是钱回不来，房子也没了。

现在，按照最高法的三项原则，顺位关系改变。再遇到烂尾楼，买房人可以直接申请退款，并且还款优先级排在前面，可以大大提高清偿率，避免购房者出现钱房两空的情况。

其中有两点需要注意的是，这里的优先权指的是住房，并不包括商业办公用房；即便你是贷款买房，实际也是全款支付，同样适用。

近年来，延期交付、停工烂尾屡见不鲜。

在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但毕竟没有明确规定。

此次最高法的批复，明确了购房人的优先权，在当前“保交楼、保民生、保稳定”政策背景下出台，可谓“及时雨”， 目前这三项原则已经开始实施。

同时，根据这个条款，也能给楼市带来良性循环。

业主的权益排在前面之后，银行的贷款势必要往后排。所以一旦开发商出现问题，银行受到的经济损失，会比从前更高。

这样以来，银行会严格审核开发商的资质，保证项目能够顺利施工以及交房，否则的话，银行自身的权益也将受到损害。

总而言之，这项条款无论是对市场还是对购房者来说，都是好事。

银行会加强监督，房企要仔细经营，而购房者的权益也得到了应有的保护。

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